Влияние изменения ставки НДС на учет договоров аренды в соответствии со стандартом МСФО (IFRS) 16 «Аренда»

Компанией А (арендатор) и Компанией Б (арендодатель) заключен договор аренды офисного помещения. Дата начала аренды – 1 января 2023 года, срок аренды – 10 лет. В соответствии с условиями договора аренды сумма ежемесячного платежа по договору составляет 10 млн руб., и сумма ежемесячного платежа увеличивается на сумму НДС, рассчитанную по действующей ставке. В 2025 году и до даты одобрения к выпуску финансовых отчетностей по МСФО Компаний А и Б за 2025 год стороны не заключили каких-либо дополнительных соглашений к договору аренды.
В данном случае сумма ежемесячного арендного платежа по договору аренды (без учета НДС) составляет 10 млн руб. и не меняется после 1 января 2026 г., поскольку по условиям договора аренды сумма ежемесячного арендного платежа увеличивается на сумму НДС по действующей ставке, а дополнительные соглашения заключены не были. Таким образом, величина обязательства по аренде (у арендатора) и чистой инвестиции в аренду (у арендодателя) не меняется. На 31 декабря 2025 года в финансовой отчетности арендатора и арендодателя в соответствии со стандартами финансовой отчетности МСФО они не пересчитываются в связи с изменением ставки НДС. При этом в договоре аренды могут произойти другие изменения, которые должны отражаться в соответствии с требованиями стандарта МСФО (IFRS) 16.

Компанией, А (арендатор) и Компанией Б (арендодатель) заключен договор аренды офисного помещения. Дата начала аренды — 1 января 2023 года, срок аренды — 10 лет. В соответствии с условиями договора аренды сумма ежемесячного платежа по договору составляет 12 млн руб., включая НДС по действующей ставке. В 2025 году и до даты одобрения к выпуску финансовых отчетностей по МСФО Компаний, А и Б за 2025 год стороны не заключили каких-либо дополнительных соглашений к договору аренды.
На основании анализа договора аренды стороны сделали вывод, что условиями договора аренды предусмотрен механизм перераспределения общей суммы возмещения при изменении ставки НДС: сумма ежемесячного платежа включает в себя сумму НДС по действующей ставке, таким образом, при неизменности общей суммы ежемесячного платежа (12 млн. рублей) и увеличении ставки НДС (с 2 млн рублей до 2,2 млн рублей) с 1 января 2026 года сумма арендного платежа без НДС снижается. Таким образом, сумма ежемесячного арендного платежа без учета НДС составляет 10 млн руб. до 1 января 2026 года, и 9,8 млн руб. — с 1 января 2026 года.
Изменение суммы арендного платежа без учета НДС в данном случае не рассматривается в качестве модификации договора аренды в соответствии со стандартом МСФО (IFRS) 16, поскольку договор аренды уже содержал механизм перераспределения общей суммы возмещения между арендным платежом и НДС. Данный вывод применим, даже если стороны формализуют изменение ставки НДС дополнительным соглашением.
Данное изменение будет отражаться следующим образом:

• в учете арендатора — как переоценка обязательства по аренде в дату принятия Закона (28 ноября 2025 года) с учетом измененных сумм арендных платежей после 1 января 2026 года. Пересмотренные арендные платежи будут продисконтированы с использованием первоначальной ставки дисконтирования. Соответствующий эффект от изменения обязательства по аренде отражается в корреспонденции с активом в форме права пользования:

Дт Обязательство по аренде
Кт Актив в форме права пользования;

• в учете арендодателя — стандарт МСФО (IFRS) 16 не содержит указаний в отношении учета переоценки чистой инвестиции в аренду. В таком случае арендодатель должен разработать учетную политику в соответствии с требованиями стандарта МСФО (IAS) 8 «Учетная политика, изменения в бухгалтерских оценках и ошибки», предусмотрев в ней способ отражения изменения чистой инвестиции в аренду в такой ситуации. Вариантами учетной политики могут быть, например:

Вариант А. пересчет чистой инвестиции в аренду с использованием первоначальной ставки дисконтирования в дату принятия Закона (28 ноября 2025 года), поскольку прочие условия договора аренды не меняются, и прекращение признания чистой инвестиции в аренду не произойдет. Такой подход может быть применен по аналогии с п. 5.4.3 стандарта МСФО (IFRS) 9 «Финансовые инструменты» в отношении пересчета финансового актива в связи с пересмотром/модификацией денежных потоков, предусмотренных договором. Пересчет чистой инвестиции в аренду будет отражен следующим образом:
Дт Прибыли и убытки (операционные доходы/расходы)
Кт Чистая инвестиция в аренду;
Вариант Б. Пересчет ставки, заложенной в договор аренды, без пересчета чистой инвестиции в аренду. Эффект от пересчета чистой инвестиции в аренду отсутствует. Впоследствии финансовый доход будет признаваться с использованием пересмотренной ставки:
Дт Чистая инвестиция в аренду
Кт Финансовый доход.

Компанией А (арендатор) и Компанией Б (арендодатель) заключен договор аренды офисного помещения. Дата начала аренды – 1 января 2023 года, срок аренды – 10 лет. В соответствии с условиями договора аренды сумма ежемесячного платежа по договору составляет 12 млн руб., включая НДС по ставке 20%. В 2025 году и до даты одобрения к выпуску финансовых отчетностей по МСФО Компаний А и Б за 2025 год стороны не заключили каких-либо дополнительных соглашений к договору аренды. На основании анализа договора аренды стороны сделали вывод, что договор не содержит механизма изменения суммы ежемесячных платежей в связи с изменением ставки НДС.
В данном случае Компании А и Б могут разработать учетную политику и учитывать изменение ставки НДС в отношении платежей по договору аренды:

1. аналогично Иллюстративному примеру 2 выше – если на основании проведенного анализа стороны считают, что несмотря на то, что первоначальные условия договора аренды не предусматривают механизма перераспределения общей суммы возмещения при изменении ставки НДС, договор предполагал снижение арендного платежа при увеличении ставки НДС (с сохранением общей суммы возмещения по договору аренды); либо
2. в качестве модификации договора аренды в дату принятия Закона (28 ноября 2025 года) – если на основании проведенного анализа стороны считают, что изменение ставки НДС представляет собой изменение договора аренды и, следовательно, является его модификацией. Модификация договора аренды будет отражаться следующим образом:

• в учете арендатора –как пересчет обязательства по аренде в связи с ростом ставки НДС и уменьшением сумм арендных платежей без НДС после 1 января 2026 года. Пересмотренные арендные платежи будут продисконтированы с использованием пересмотренной ставки дисконтирования в дату принятия Закона (28 ноября 2025 года). Данный подход соответствует требованиями п. 45(с) стандарта МСФО (IFRS) 16. Изменение будет отражено следующим образом:

Дт Обязательство по аренде
Кт Актив в форме права пользования;

• в учете арендодателя – пересчет чистой инвестиции в аренду с использованием первоначальной ставки дисконтирования (аналогично иллюстративному примеру 2 выше).

Следует отметить, что в апреле 2026 года в Государственную Думу РФ был внесен законопроект, который должен урегулировать вопрос изменения цены договора, если после его заключения произошли изменения налогового законодательства, в силу которых у продавца возникла обязанность по уплате НДС. Предложенные изменения в их текущей редакции не относятся к ситуации повышения ставки НДС (в том числе на 2% с 1 января 2026 года). Однако не исключено, что формулировки еще будут уточняться, поэтому рекомендуем и дальше следить за изменением налогового законодательства с целью своевременного и корректного отражения таких изменений в финансовой отчетности компаний.