В соответствии с предусмотренными Федеральным законом от 28 ноября 2025 года № 425-ФЗ* (далее – «Закон») и вступившими в силу с 1 января 2026 года изменениями в Налоговый кодекс Российской Федерации ставка налога на добавленную стоимость (далее – «НДС») увеличилась с 20% до 22%. Такое изменение ставки НДС с 1 января 2026 года могло привести к изменениям в отражении аренды в финансовой отчетности в соответствии со стандартами финансовой отчетности МСФО за 2025 год.
26 февраля 2026 года было опубликовано обобщение практики Межведомственной рабочей группы по применению стандартов финансовой отчетности МСФО, которое рассматривает влияние изменения ставки НДС на учет договоров аренды (далее – «Обобщение практики»). В соответствии с Обобщением практики изменение ставки НДС с 1 января 2026 года отражается в финансовой отчетности в соответствии со стандартами финансовой отчетности МСФО в зависимости от условий соответствующего договора аренды. Обобщение практики рассматривает несколько вариантов возможных условий договоров аренды и последствия влияния изменения ставки НДС на учет договоров аренды с такими условиями. Мы приводим иллюстративные примеры влияния изменения ставки НДС на учет договоров аренды с различными условиями с учетом опубликованного Обобщения практики и требований стандарта МСФО (IFRS) 16 «Аренда» (далее – стандарт МСФО (IFRS) 16).
26 февраля 2026 года было опубликовано обобщение практики Межведомственной рабочей группы по применению стандартов финансовой отчетности МСФО, которое рассматривает влияние изменения ставки НДС на учет договоров аренды (далее – «Обобщение практики»). В соответствии с Обобщением практики изменение ставки НДС с 1 января 2026 года отражается в финансовой отчетности в соответствии со стандартами финансовой отчетности МСФО в зависимости от условий соответствующего договора аренды. Обобщение практики рассматривает несколько вариантов возможных условий договоров аренды и последствия влияния изменения ставки НДС на учет договоров аренды с такими условиями. Мы приводим иллюстративные примеры влияния изменения ставки НДС на учет договоров аренды с различными условиями с учетом опубликованного Обобщения практики и требований стандарта МСФО (IFRS) 16 «Аренда» (далее – стандарт МСФО (IFRS) 16).
Иллюстративный пример 1. Сумма арендного платежа (без учета НДС) не меняется. Это может быть предусмотрено первоначальными условиями договора аренды или дополнительным соглашением, которое увеличивает ставку НДС, но не меняет сумму арендного платежа (без НДС).
Компанией А (арендатор) и Компанией Б (арендодатель) заключен договор аренды офисного помещения. Дата начала аренды – 1 января 2023 года, срок аренды – 10 лет. В соответствии с условиями договора аренды сумма ежемесячного платежа по договору составляет 10 млн руб., и сумма ежемесячного платежа увеличивается на сумму НДС, рассчитанную по действующей ставке. В 2025 году и до даты одобрения к выпуску финансовых отчетностей по МСФО Компаний А и Б за 2025 год стороны не заключили каких-либо дополнительных соглашений к договору аренды.
В данном случае сумма ежемесячного арендного платежа по договору аренды (без учета НДС) составляет 10 млн руб. и не меняется после 1 января 2026 г., поскольку по условиям договора аренды сумма ежемесячного арендного платежа увеличивается на сумму НДС по действующей ставке, а дополнительные соглашения заключены не были. Таким образом, величина обязательства по аренде (у арендатора) и чистой инвестиции в аренду (у арендодателя) не меняется. На 31 декабря 2025 года в финансовой отчетности арендатора и арендодателя в соответствии со стандартами финансовой отчетности МСФО они не пересчитываются в связи с изменением ставки НДС. При этом в договоре аренды могут произойти другие изменения, которые должны отражаться в соответствии с требованиями стандарта МСФО (IFRS) 16.
В данном случае сумма ежемесячного арендного платежа по договору аренды (без учета НДС) составляет 10 млн руб. и не меняется после 1 января 2026 г., поскольку по условиям договора аренды сумма ежемесячного арендного платежа увеличивается на сумму НДС по действующей ставке, а дополнительные соглашения заключены не были. Таким образом, величина обязательства по аренде (у арендатора) и чистой инвестиции в аренду (у арендодателя) не меняется. На 31 декабря 2025 года в финансовой отчетности арендатора и арендодателя в соответствии со стандартами финансовой отчетности МСФО они не пересчитываются в связи с изменением ставки НДС. При этом в договоре аренды могут произойти другие изменения, которые должны отражаться в соответствии с требованиями стандарта МСФО (IFRS) 16.
Иллюстративный пример 2. Первоначальные условия договора аренды предусматривают механизм перераспределения общей суммы возмещения по договору аренды при изменении ставки НДС.
Компанией, А (арендатор) и Компанией Б (арендодатель) заключен договор аренды офисного помещения. Дата начала аренды — 1 января 2023 года, срок аренды — 10 лет. В соответствии с условиями договора аренды сумма ежемесячного платежа по договору составляет 12 млн руб., включая НДС по действующей ставке. В 2025 году и до даты одобрения к выпуску финансовых отчетностей по МСФО Компаний, А и Б за 2025 год стороны не заключили каких-либо дополнительных соглашений к договору аренды.
На основании анализа договора аренды стороны сделали вывод, что условиями договора аренды предусмотрен механизм перераспределения общей суммы возмещения при изменении ставки НДС: сумма ежемесячного платежа включает в себя сумму НДС по действующей ставке, таким образом, при неизменности общей суммы ежемесячного платежа (12 млн. рублей) и увеличении ставки НДС (с 2 млн рублей до 2,2 млн рублей) с 1 января 2026 года сумма арендного платежа без НДС снижается. Таким образом, сумма ежемесячного арендного платежа без учета НДС составляет 10 млн руб. до 1 января 2026 года, и 9,8 млн руб. — с 1 января 2026 года.
Изменение суммы арендного платежа без учета НДС в данном случае не рассматривается в качестве модификации договора аренды в соответствии со стандартом МСФО (IFRS) 16, поскольку договор аренды уже содержал механизм перераспределения общей суммы возмещения между арендным платежом и НДС. Данный вывод применим, даже если стороны формализуют изменение ставки НДС дополнительным соглашением.
Данное изменение будет отражаться следующим образом:
На основании анализа договора аренды стороны сделали вывод, что условиями договора аренды предусмотрен механизм перераспределения общей суммы возмещения при изменении ставки НДС: сумма ежемесячного платежа включает в себя сумму НДС по действующей ставке, таким образом, при неизменности общей суммы ежемесячного платежа (12 млн. рублей) и увеличении ставки НДС (с 2 млн рублей до 2,2 млн рублей) с 1 января 2026 года сумма арендного платежа без НДС снижается. Таким образом, сумма ежемесячного арендного платежа без учета НДС составляет 10 млн руб. до 1 января 2026 года, и 9,8 млн руб. — с 1 января 2026 года.
Изменение суммы арендного платежа без учета НДС в данном случае не рассматривается в качестве модификации договора аренды в соответствии со стандартом МСФО (IFRS) 16, поскольку договор аренды уже содержал механизм перераспределения общей суммы возмещения между арендным платежом и НДС. Данный вывод применим, даже если стороны формализуют изменение ставки НДС дополнительным соглашением.
Данное изменение будет отражаться следующим образом:
- в учете арендатора — как переоценка обязательства по аренде в дату принятия Закона (28 ноября 2025 года) с учетом измененных сумм арендных платежей после 1 января 2026 года. Пересмотренные арендные платежи будут продисконтированы с использованием первоначальной ставки дисконтирования. Соответствующий эффект от изменения обязательства по аренде отражается в корреспонденции с активом в форме права пользования:
Дт Обязательство по аренде
Кт Актив в форме права пользования;
Кт Актив в форме права пользования;
- в учете арендодателя — стандарт МСФО (IFRS) 16 не содержит указаний в отношении учета переоценки чистой инвестиции в аренду. В таком случае арендодатель должен разработать учетную политику в соответствии с требованиями стандарта МСФО (IAS) 8 «Учетная политика, изменения в бухгалтерских оценках и ошибки», предусмотрев в ней способ отражения изменения чистой инвестиции в аренду в такой ситуации. Вариантами учетной политики могут быть, например:
Вариант А. пересчет чистой инвестиции в аренду с использованием первоначальной ставки дисконтирования в дату принятия Закона (28 ноября 2025 года), поскольку прочие условия договора аренды не меняются, и прекращение признания чистой инвестиции в аренду не произойдет. Такой подход может быть применен по аналогии с п. 5.4.3 стандарта МСФО (IFRS) 9 «Финансовые инструменты» в отношении пересчета финансового актива в связи с пересмотром/модификацией денежных потоков, предусмотренных договором. Пересчет чистой инвестиции в аренду будет отражен следующим образом:
Дт Прибыли и убытки (операционные доходы/расходы)
Кт Чистая инвестиция в аренду;
Кт Чистая инвестиция в аренду;
Вариант Б. Пересчет ставки, заложенной в договор аренды, без пересчета чистой инвестиции в аренду. Эффект от пересчета чистой инвестиции в аренду отсутствует. Впоследствии финансовый доход будет признаваться с использованием пересмотренной ставки:
Дт Чистая инвестиция в аренду
Кт Финансовый доход.
Кт Финансовый доход.
Иллюстративный пример 3. Первоначальные условия договора аренды не предусматривают механизм перераспределения общей суммы возмещения по договору аренды при изменении ставки НДС.
Компанией А (арендатор) и Компанией Б (арендодатель) заключен договор аренды офисного помещения. Дата начала аренды – 1 января 2023 года, срок аренды – 10 лет. В соответствии с условиями договора аренды сумма ежемесячного платежа по договору составляет 12 млн руб., включая НДС по ставке 20%. В 2025 году и до даты одобрения к выпуску финансовых отчетностей по МСФО Компаний А и Б за 2025 год стороны не заключили каких-либо дополнительных соглашений к договору аренды. На основании анализа договора аренды стороны сделали вывод, что договор не содержит механизма изменения суммы ежемесячных платежей в связи с изменением ставки НДС.
В данном случае Компании А и Б могут разработать учетную политику и учитывать изменение ставки НДС в отношении платежей по договору аренды:
1. аналогично Иллюстративному примеру 2 выше – если на основании проведенного анализа стороны считают, что несмотря на то, что первоначальные условия договора аренды не предусматривают механизма перераспределения общей суммы возмещения при изменении ставки НДС, договор предполагал снижение арендного платежа при увеличении ставки НДС (с сохранением общей суммы возмещения по договору аренды); либо
2. в качестве модификации договора аренды в дату принятия Закона (28 ноября 2025 года) – если на основании проведенного анализа стороны считают, что изменение ставки НДС представляет собой изменение договора аренды и, следовательно, является его модификацией. Модификация договора аренды будет отражаться следующим образом:
В данном случае Компании А и Б могут разработать учетную политику и учитывать изменение ставки НДС в отношении платежей по договору аренды:
1. аналогично Иллюстративному примеру 2 выше – если на основании проведенного анализа стороны считают, что несмотря на то, что первоначальные условия договора аренды не предусматривают механизма перераспределения общей суммы возмещения при изменении ставки НДС, договор предполагал снижение арендного платежа при увеличении ставки НДС (с сохранением общей суммы возмещения по договору аренды); либо
2. в качестве модификации договора аренды в дату принятия Закона (28 ноября 2025 года) – если на основании проведенного анализа стороны считают, что изменение ставки НДС представляет собой изменение договора аренды и, следовательно, является его модификацией. Модификация договора аренды будет отражаться следующим образом:
- в учете арендатора –как пересчет обязательства по аренде в связи с ростом ставки НДС и уменьшением сумм арендных платежей без НДС после 1 января 2026 года. Пересмотренные арендные платежи будут продисконтированы с использованием пересмотренной ставки дисконтирования в дату принятия Закона (28 ноября 2025 года). Данный подход соответствует требованиями п. 45(с) стандарта МСФО (IFRS) 16. Изменение будет отражено следующим образом:
Дт Обязательство по аренде
Кт Актив в форме права пользования;
Кт Актив в форме права пользования;
- в учете арендодателя – пересчет чистой инвестиции в аренду с использованием первоначальной ставки дисконтирования (аналогично иллюстративному примеру 2 выше).
* Федеральный закон №425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу законодательных актов (отдельных положений законодательных актов) Российской Федерации»